Ley de Condominios en México: Todo lo que Necesitas Saber como Administrador

En México, los condominios están regulados por diferentes niveles de legislación:

Nivel Federal - Código Civil Federal: Establece los principios básicos de la propiedad y copropiedad. - Ley de Vivienda: Define políticas generales de vivienda que pueden afectar a los condominios. - Leyes fiscales (ISR, IVA): Aplicables a las actividades económicas del condominio.

Nivel Estatal Cada estado tiene su propia Ley de Propiedad en Condominio (o denominación similar). Estas leyes varían entre estados, pero generalmente regulan: - Constitución y extinción del régimen condominal - Derechos y obligaciones de los condóminos - Órganos de administración - Asambleas y quórums - Cuotas de mantenimiento - Sanciones por incumplimiento

Documentos Internos - Escritura Constitutiva: Establece el régimen condominal y la distribución de indivisos. - Reglamento Interno: Define las reglas específicas de convivencia y uso del condominio. - Actas de Asamblea: Documentan las decisiones tomadas por los condóminos.

Es fundamental que como administrador tengas acceso y conozcas todos estos documentos, especialmente la ley de tu estado y el reglamento interno de tu condominio.

La ley establece tres órganos principales para la gestión del condominio:

1. Asamblea General de Condóminos Es el órgano supremo de decisión del condominio. Todos los propietarios tienen derecho a participar con voz y voto. Sus facultades incluyen: - Aprobar el presupuesto anual y las cuotas de mantenimiento - Nombrar y remover al administrador y al comité de vigilancia - Modificar el reglamento interno - Autorizar obras y mejoras importantes - Aprobar estados financieros

Existen dos tipos de asambleas: - Ordinaria: Se celebra al menos una vez al año para aprobar cuentas y presupuesto. - Extraordinaria: Se convoca para asuntos urgentes o específicos según lo requiera el reglamento.

2. Administrador Puede ser un condómino o un profesional externo. Sus responsabilidades legales incluyen: - Ejecutar los acuerdos de la asamblea - Llevar los libros de actas y contabilidad - Recaudar las cuotas de mantenimiento - Realizar los gastos autorizados - Contratar y supervisar al personal - Representar al condominio en asuntos legales menores

3. Comité de Vigilancia Órgano fiscalizador integrado generalmente por condóminos. Sus funciones son: - Supervisar la gestión del administrador - Revisar los estados financieros - Dar visto bueno a los gastos extraordinarios - Convocar a asamblea cuando el administrador no lo haga - Reportar irregularidades a la asamblea

Las asambleas deben cumplir con requisitos específicos para ser válidas:

Convocatoria - Debe hacerse por escrito con la anticipación establecida en la ley o reglamento (generalmente 10-15 días). - Debe incluir orden del día, fecha, hora y lugar. - Se debe notificar a todos los condóminos en su domicilio o por los medios establecidos en el reglamento.

Quórum para sesionar Varía según el estado y el tipo de decisión: - Primera convocatoria: Generalmente se requiere mayoría de indivisos (más del 50%). - Segunda convocatoria: Puede sesionarse con los asistentes si así lo establece el reglamento. - Decisiones especiales: Algunas decisiones (como modificar la escritura o vender áreas comunes) pueden requerir mayorías calificadas (75% o más).

Votación - Cada condómino vota según su porcentaje de indiviso, no por unidad. - Las decisiones se toman por mayoría de los presentes, salvo que la ley exija mayoría calificada. - Los morosos pueden tener restringido su derecho a voto según el reglamento.

Documentación - Todas las asambleas deben documentarse en acta. - El acta debe incluir: lista de asistencia, quórum, orden del día, acuerdos tomados y votos. - Debe firmarse por el presidente de la asamblea y el secretario.

Las herramientas digitales de gestión facilitan llevar este registro de manera organizada y accesible.

Las cuotas de mantenimiento son obligatorias para todos los condóminos y están respaldadas por la ley:

Tipos de cuotas - Cuota ordinaria: Para gastos de operación regular (vigilancia, limpieza, servicios, mantenimiento menor). - Cuota extraordinaria: Para gastos no previstos o mejoras importantes, aprobada por asamblea. - Fondo de reserva: Porcentaje destinado a reparaciones mayores y contingencias.

Obligación de pago - El pago es obligatorio independientemente de si el condómino usa las áreas comunes. - La obligación se transmite con la propiedad (el nuevo dueño hereda las deudas). - El reglamento puede establecer recargos por mora (generalmente hasta 2% mensual).

Cobro de morosos Los mecanismos legales para cobrar incluyen: - Restricción de uso de amenidades - Suspensión del derecho a voto en asambleas - Cobro judicial a través de procedimiento ejecutivo mercantil - En algunos estados, existe un "privilegio especial" que permite al condominio cobrar antes que otros acreedores

Transparencia financiera El administrador está obligado a: - Presentar estados financieros periódicamente (generalmente mensual o trimestral) - Permitir que cualquier condómino revise los comprobantes - Mantener el dinero del condominio separado de sus fondos personales

La gestión financiera digitalizada simplifica el cumplimiento de estas obligaciones y genera confianza en los condóminos.

Derechos de los condóminos:

1. Uso y disfrute: Usar su unidad y las áreas comunes conforme a su destino.
2. Participación: Asistir a asambleas con voz y voto.
3. Información: Acceder a estados financieros y documentos del condominio.
4. Impugnación: Cuestionar acuerdos de asamblea que consideren ilegales.
5. Propuesta: Solicitar que se incluyan temas en el orden del día de asambleas.

Obligaciones de los condóminos:

1. Pago de cuotas: Cubrir puntualmente las cuotas ordinarias y extraordinarias.
2. Mantenimiento: Conservar su unidad en buen estado para no afectar a otros.
3. Uso adecuado: Respetar el destino de las áreas comunes y privativas.
4. Convivencia: Cumplir el reglamento interno y no causar molestias a vecinos.
5. Notificación: Informar cambios de domicilio, venta o arrendamiento de su unidad.
6. Obras: Solicitar autorización para modificaciones que afecten estructura o fachada.

Responsabilidad por daños Los condóminos son responsables de: - Daños causados a áreas comunes por ellos, sus familiares, empleados o visitantes - Filtraciones o problemas que se originen en su unidad - Daños causados por obras no autorizadas

Aunque el condominio como tal no tiene personalidad jurídica propia, tiene obligaciones fiscales que el administrador debe cumplir:

RFC del Condominio - El condominio debe tener su propio RFC para operaciones fiscales. - Se registra como "condominio" ante el SAT. - Permite emitir y recibir comprobantes fiscales.

Retención de impuestos - ISR por salarios: Si el condominio tiene empleados, debe retener y enterar ISR. - ISR por servicios: Retención del 10% a personas físicas con actividad empresarial. - IVA: Retención de dos terceras partes cuando corresponda.

Declaraciones - Declaraciones mensuales de retenciones. - Declaración anual informativa de pagos a terceros. - Constancias de retención para empleados y proveedores.

Comprobantes fiscales El condominio debe: - Solicitar CFDI (facturas electrónicas) por todos sus gastos. - Emitir CFDI por las cuotas de mantenimiento si los condóminos lo solicitan. - Conservar los comprobantes por 5 años.

Recomendaciones: - Contrata un contador con experiencia en condominios. - Mantén actualizado el buzón tributario del SAT. - Cumple puntualmente con las obligaciones para evitar multas y recargos.

Sanciones a condóminos El reglamento puede establecer sanciones por incumplimiento: - Multas económicas (dentro de límites razonables). - Restricción temporal de amenidades. - Limitación del derecho de voto (solo para morosos, según la ley estatal). - Cobro de daños y perjuicios.

Las sanciones deben: - Estar previstas en el reglamento aprobado por asamblea. - Ser proporcionales a la falta cometida. - Aplicarse de manera uniforme a todos los condóminos.

Responsabilidad del administrador El administrador puede ser responsable por: - Civil: Daños causados por negligencia o mal manejo de recursos. - Penal: Fraude, abuso de confianza o falsificación de documentos. - Fiscal: Omisión de obligaciones tributarias del condominio.

Para protegerte como administrador: - Documenta todas tus acciones y decisiones. - Obtén autorización escrita para gastos importantes. - Mantén las cuentas bancarias con firmas mancomunadas. - Rinde informes periódicos y transparentes.

Resolución de conflictos Cuando hay disputas legales, las opciones son: - Mediación: A través de centros de justicia alternativa. - PROFECO: Para quejas relacionadas con servicios al consumidor. - PROSOC (CDMX) o equivalente estatal: Para conflictos condominales. - Vía judicial: Cuando no hay acuerdo, a través de juicios civiles.

Las áreas comunes son propiedad de todos los condóminos en proporción a su indiviso:

Características legales - Son indivisibles: No pueden venderse por separado. - Son inalienables: Solo pueden enajenarse con aprobación de la asamblea (generalmente unanimidad). - Son de uso común: Todos los condóminos tienen derecho a usarlas.

Tipos de áreas comunes - Por destino: Pasillos, escaleras, elevadores, techos, fachadas. - Por accesoriedad: Instalaciones de servicios (bombas, cisternas, transformadores). - Por decisión de asamblea: Áreas que la comunidad decide mantener como comunes.

Modificaciones Para modificar áreas comunes se requiere: - Aprobación de la asamblea (mayoría calificada según el tipo de modificación). - Cumplimiento de normativa urbana y de protección civil. - En algunos casos, modificación de la escritura constitutiva.

Uso exclusivo Algunas áreas pueden asignarse en "uso exclusivo" a ciertos condóminos: - Cajones de estacionamiento. - Jardines o terrazas privadas. - Bodegas.

El uso exclusivo no implica propiedad, solo derecho preferente de uso.