¿Debo emitir CFDI por las cuotas de mantenimiento?

¿Las cuotas de mantenimiento causan IVA?

Sólo la parte que se destina a pagar al administrador. El artículo 33 del Reglamento de la Ley del IVA mexicana establece que, sobre las cuotas aportadas al fondo de gastos comunes, el impuesto se causa únicamente por esa porción.

De ahí que en México el CFDI de honorarios del administrador sí lleve IVA trasladado y el resto de la cuota no.

Si el condominio actúa como persona moral y su administrador es persona física, además hay retenciones: el 10% de ISR sobre el pago (artículo 106, último párrafo, de la Ley del ISR de México) y las dos terceras partes del IVA trasladado (artículo 1o.-A de la Ley del IVA y artículo 3, fracción I, de su Reglamento). Es justo el punto que conviene confirmar con tu contador antes del primer pago.

Del otro lado, el IVA de los gastos comunes también se acredita de forma proporcional: el artículo 20 del Reglamento de la Ley del IVA mexicana lo permite con requisitos equivalentes a los del artículo 30 del Reglamento de la Ley del ISR, incluida la misma constancia mensual.

¿Qué CFDI sí tiene que haber en un condominio mexicano?

Tres, y ninguno es la cuota: el CFDI que cada proveedor emite al condominio, el CFDI de honorarios del administrador a nombre de la asamblea general de condóminos, y el CFDI de nómina si el condominio tiene empleados.

• Proveedores. El artículo 30, fracción III, del Reglamento de la Ley del ISR de México pide que los comprobantes de conservación y mantenimiento estén a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador. El uso del CFDI lo declara quien lo recibe y debe ser compatible con su régimen fiscal; para gastos de operación lo habitual es «G03 Gastos en general».
• Administrador. Si cobra honorarios, expide su CFDI a nombre de la asamblea general de condóminos (artículo 30, fracción V) y ese comprobante se incluye al elaborar las constancias del mes. El propio criterio de la Prodecon lo señala: no facturar las cuotas no exime de facturar la administración.
• Nómina. Si el condominio contrata directamente en México a vigilancia, limpieza o jardinería, expide CFDI de nómina y entera las retenciones correspondientes; si contrata a una empresa de servicios, el CFDI lo emite esa empresa.

Hay un cuarto caso que sorprende a muchos administradores en México: los ingresos que no vienen de los condóminos. Si el condominio renta el salón de eventos a terceros o cobra por el uso de la azotea, la Ley del ISR obliga a determinar el impuesto sobre esa utilidad en términos del Título II cuando esos ingresos exceden del 5% de los ingresos totales del ejercicio (artículo 80), y el artículo 86, fracción II, exige expedir el comprobante fiscal correspondiente.

¿Qué clave del SAT se usa para la cuota de mantenimiento?

Si tu condominio en México decide emitir el CFDI de la cuota, la clave de producto o servicio que corresponde es la 80131801, «Administración de propiedades», con ObjetoImp 01 y sin IVA. Es la clasificación que refleja lo que la cuota realmente es: una aportación a un gasto común, no la venta de un servicio.

La clave de unidad depende de cómo cobres: MON si la cuota es mensual por unidad, E48 si la facturas como un servicio. Ninguna de las dos cambia el tratamiento fiscal.

Dos errores frecuentes al capturar el comprobante en México, y por qué lo son:

• ObjetoImp 04 no aplica. Existe para operaciones en las que el IVA se traslada pero no se desglosa; la cuota no causa IVA por el artículo 33 del Reglamento de la Ley del IVA, así que el valor correcto es 01, «no objeto de impuesto».
• ObjetoImp 02 con tasa exenta tampoco. «Exento» describe algo que sí es objeto del impuesto y la ley libera; la parte de la cuota que va al fondo común nunca entra al objeto del impuesto. Son cosas distintas y el SAT las valida distinto.

La porción destinada a los honorarios del administrador es el caso aparte, y ahí sí hay IVA trasladado — es la excepción que fija el mismo artículo 33.

Confírmalo con tu contador antes de timbrar el primer comprobante: la clasificación se decide una vez y luego se arrastra a todos los CFDI del año.

¿En Quintana Roo hacen falta los CFDI de las cuotas para vender un departamento?

Sí. En Quintana Roo, al celebrarse un contrato de compraventa de una unidad, el notario público debe exigir al vendedor una constancia de no adeudo firmada por el administrador y los CFDI de los últimos 3 pagos de cuotas de mantenimiento. Lo dice el artículo 46 de la ley de condominios del estado, reformado el 12 de noviembre de 2021.

Vale la pena leer esto junto con el resto de la página, porque parecen contradecirse y no lo hacen. La respuesta fiscal federal no cambia: la cuota no obliga a emitir CFDI. Lo que hace el artículo 46 es una exigencia civil distinta, en un momento distinto — la escrituración —, y recae sobre el notario. El efecto práctico, en cambio, es el mismo: un condominio en Quintana Roo que nunca emitió CFDI por las cuotas le crea un obstáculo de cierre a cualquier condómino que quiera vender.

Quintana Roo también es de los estados que otorgan personalidad jurídica al condominio. Su artículo 35 añade una obligación acotada: cuando la asamblea decide contratar servicios profesionales de administración, el contrato debe establecer que el administrador que reciba contraprestaciones expida un comprobante que reúna los requisitos del Código Fiscal de la Federación. Es decir, aplica al administrador profesional contratado y remunerado — no al condómino que administra sin cobrar, ni al condominio en general. Si administras en Cancún, Playa del Carmen o Tulum, estos dos artículos importan más que la regla general.

Es materia estatal: fuera de Quintana Roo esta obligación no existe salvo que la ley de tu estado la establezca. Revisa la tuya.

¿Mi condominio necesita RFC?

Depende de la ley de condominios de tu estado: en México varía. Si esa ley le reconoce personalidad jurídica, el condominio puede inscribirse; si no, lo habitual es constituir una asociación civil que lo administre.

La materia condominal en México es estatal —cada entidad tiene su propia ley, y algunas la alojan en el Código Civil o en el Código Urbano—, así que la respuesta se lee en la ley de tu estado y en tu escritura constitutiva, no en una regla nacional. El criterio de la Prodecon, por ejemplo, razonó sobre la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que deja la administración a la persona física o moral que designe la asamblea general.

Cuando la figura es una asociación civil dedicada exclusivamente a administrar el inmueble, la Ley del ISR mexicana la coloca entre las personas morales que no son contribuyentes del ISR: artículo 79, fracción XVIII. No pagar ISR no es lo mismo que no tener obligaciones — el artículo 86 de esa misma ley le exige llevar contabilidad (fracción I) y expedir y recabar los comprobantes fiscales de sus enajenaciones, erogaciones, servicios y arrendamientos (fracción II).

Cuál de las dos figuras aplica a tu comunidad no se decide leyendo esta página: se lee en tu escritura constitutiva y en la ley de tu estado, y se confirma con tu contador.