¿Cómo calculo la cuota de mantenimiento por indiviso?
En México, la cuota de mantenimiento por indiviso se calcula multiplicando el presupuesto mensual del condominio, en pesos mexicanos (MXN), por el porcentaje de indiviso de cada unidad: cuota de la unidad = presupuesto × (indiviso ÷ 100). El indiviso viene de la escritura constitutiva y la suma de todos los porcentajes debe dar 100%.
Última revisión:
¿Qué es el indiviso de una unidad y de dónde sale?
El indiviso es el porcentaje de propiedad que una unidad tiene sobre las áreas comunes del condominio. En México lo fija la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio, no la administración ni el reglamento interno.
En la Ciudad de México la escritura constitutiva debe asentar la descripción de cada unidad de propiedad privativa con el porcentaje de indiviso que le corresponde y el valor nominal asignado a cada una (art. 9 fr. II y IV de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal), y el derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas comunes es proporcional a ese indiviso (art. 15). En Quintana Roo la regla equivalente vive en el art. 9 fr. VI de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado, y en Nuevo León en el art. 8 fr. VI de la suya.
De dónde sale el porcentaje también cambia según el estado de México en que estés: en la Ciudad de México y en Quintana Roo el indiviso se expresa en relación con el valor nominal total del inmueble, mientras que en Nuevo León la ley lo define en relación con la superficie total del inmueble (art. 8 fr. VI). Por eso “cobrar por indiviso” y “cobrar por metro cuadrado” pueden ser exactamente lo mismo en un estado y dos criterios distintos en otro.
¿Cómo se calcula la cuota por indiviso, paso a paso?
Toma el presupuesto mensual del condominio en pesos mexicanos (MXN), toma el porcentaje de indiviso de cada unidad según la escritura y multiplica: cuota de la unidad = presupuesto × indiviso ÷ 100. Repite para cada unidad del condominio.
- Aprueba en asamblea el presupuesto anual del condominio y divídelo entre doce para obtener el gasto mensual en pesos mexicanos (MXN). Incluye el fondo de reserva si tu estado lo exige.
- Copia de la escritura constitutiva el porcentaje de indiviso de cada unidad, tal cual está escrito. No lo redondees ni lo recalcules.
- Suma todos los porcentajes y comprueba que den 100%. Si no dan 100%, resuelve eso antes de cobrar nada.
- Multiplica el presupuesto mensual por el indiviso de cada unidad dividido entre 100. El resultado es la cuota mensual de esa unidad, en pesos mexicanos (MXN).
Ejemplo trabajado, en un condominio en México: la asamblea aprueba un presupuesto mensual de $96,000 MXN. Una unidad con 2.5% de indiviso paga $96,000 × 0.025 = $2,400 MXN al mes. Una unidad con 1.75% de indiviso paga $96,000 × 0.0175 = $1,680 MXN al mes. Repites la operación con cada unidad y, si los indivisos suman 100%, la suma de todas las cuotas es exactamente el presupuesto.
¿Hay una calculadora que reparta mi presupuesto por indiviso?
Sí. La calculadora de abajo reparte un presupuesto mensual en pesos mexicanos (MXN) entre tus unidades según su porcentaje de indiviso, y avisa cuando la suma se aleja de 100%. Corre en tu navegador; Koti no guarda nada.
¿Qué pasa si los indivisos no suman 100%?
Si los porcentajes de la escritura no suman 100%, el reparto deja de cubrir el presupuesto del condominio en México: cada mes falta dinero o se cobra de más. Ocurre por redondeos o por unidades subdivididas.
Con un presupuesto mensual de $96,000 MXN y unos indivisos que suman 99.2% en lugar de 100%, el condominio sólo reparte $95,232 MXN y se queda corto $768 MXN cada mes: $9,216 MXN al año que salen del fondo de reserva o que simplemente no se gastan. Es una fuga silenciosa, porque cada cuota individual se ve correcta.
Cuando la suma no da 100%, revisa primero tres cosas en la tabla de tu condominio en México: los redondeos a dos decimales, las unidades que se subdividieron después de la escritura original y los locales o bodegas que puedan no tener indiviso asignado.
Corregirlo no es una decisión de la administración. El indiviso vive en la escritura constitutiva, y ajustarlo significa reformar esa escritura con los requisitos que fije la ley de tu estado; en la Ciudad de México, cuando esos valores o indivisos se modifican por reforma a la escritura, la tabla de valores e indivisos del reglamento interno debe actualizarse (art. 53 fr. XVIII). Mientras eso ocurre, documenta la diferencia en pesos mexicanos (MXN) y preséntala a la asamblea con el número exacto.
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¿Es obligatorio cobrar por indiviso o puedo cobrar cuota igual?
En México depende de tu estado. En la Ciudad de México (art. 55 fr. I), Quintana Roo (art. 42 fr. II) y Nuevo León (art. 26 fr. IV) la ley ordena repartir las cuotas en proporción al indiviso.
La materia condominal en México es estatal, no federal: hay 32 ordenamientos y en varios puntos no coinciden entre sí. Estos son los tres criterios que los administradores usan de verdad, y cuándo cada uno es defendible.
Por indiviso
Es el criterio que nombran las leyes: en la Ciudad de México el importe de las cuotas de cada condómino se establece distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso de cada unidad (art. 55 fr. I), y la misma regla aplica al fondo de reserva (fr. II) y a los gastos extraordinarios (fr. III). Quintana Roo lo dice en el art. 42 fr. II y Nuevo León en el art. 26 fr. IV. Defendible siempre; obligatorio en esos tres estados de México.
Cuota igual por unidad
Defendible en dos casos concretos. El primero es cuando la propia ley lo ordena: en la Ciudad de México, para los condominios de interés social y popular del Título Quinto, las cuotas se fijan con base en el número de unidades de propiedad privativa, independientemente de la proporción del indiviso (art. 77), y el art. 55 remite expresamente a ese título. El segundo es cuando todas las unidades tienen el mismo indiviso, porque entonces las dos fórmulas dan el mismo número en pesos mexicanos (MXN). Fuera de esos casos es un criterio distinto del que fijó la escritura.
Por metro cuadrado
En la mayoría de los estados de México no es una tercera fórmula legal, sino una manera de estimar el indiviso cuando el original se derivó de la superficie. Donde la ley define el indiviso contra el área total del inmueble —Nuevo León, art. 8 fr. VI— cobrar por metro cuadrado y cobrar por indiviso son el mismo criterio. Donde lo define contra el valor nominal —Ciudad de México art. 9 fr. IV, Quintana Roo art. 9 fr. VI— no lo son, y adoptarlo sin reformar la escritura es una decisión que cualquier condómino inconforme puede impugnar.
Antes de cambiar el criterio de cobro en tu condominio, revisa la ley de tu estado y tu escritura constitutiva. Si quieres el panorama completo de las obligaciones del administrador en México, empieza por la guía para administrar un condominio, que reúne los plazos, quórums y obligaciones por estado.
¿Cómo ayuda Koti a cobrar la cuota por indiviso?
Koti es un software de administración de condominios en México y guarda una cuota distinta por unidad, así que la tabla que calcules por indiviso se captura tal cual: cada unidad conserva su propio monto en pesos mexicanos (MXN).
A partir de ahí, el cargo mensual en pesos mexicanos (MXN) se aplica solo a todas las unidades el día primero con el monto que cada una tiene configurado, y las unidades exentas o en desarrollo se marcan como “sin facturación” para que no ensucien la tasa de cobro. Koti no lee tu escritura ni calcula el indiviso por ti: ese número lo pones tú, y esta página es para que salga bien.
Ese reparto por indiviso se ve después, ya dentro de Koti y en pesos mexicanos (MXN), en las cuotas y cargos automáticos, en los estados de cuenta que cada vecino descarga y en el control de morosidad.
Koti cuesta $19 MXN + IVA por unidad al mes en México, con una cuota mínima de $760 MXN + IVA al mes para condominios de menos de 40 unidades. Es lo que el condominio le paga a Koti, no la cuota de mantenimiento que cobras a tus vecinos. Si además necesitas facturar esas cuotas, el CFDI de cuotas de mantenimiento se explica aparte, y lo que cuesta un software de condominios en México se compara en esta comparación de precios.
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¿Qué más preguntan los administradores sobre el indiviso?
En México el indiviso lo fija la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio, así que sólo cambia reformando esa escritura; no es una decisión que la administración pueda tomar por su cuenta. En la Ciudad de México, cuando esos valores o indivisos se modifican por una reforma a la escritura, la tabla de valores e indivisos del reglamento interno debe actualizarse (art. 53 fr. XVIII de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal).
En la Ciudad de México sí: el importe de la cuota para gastos extraordinarios se establece en proporción al porcentaje de indiviso que representa cada unidad de propiedad privativa (art. 55 fr. III). En el resto de México la regla varía de un estado a otro, así que revisa la ley de tu estado y tu reglamento interno antes de aprobar una derrama en pesos mexicanos (MXN).
En la Ciudad de México cada condómino cuenta con un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su unidad representa del valor total del condominio, salvo lo dispuesto para los condominios de interés social y popular (art. 31 fr. III). En los demás estados de México varía: consulta la ley condominal de tu estado.
En México la escritura constitutiva debe asentar el porcentaje de indiviso de cada unidad; en la Ciudad de México lo exigen el art. 9 fr. II y IV. Si no la localizas, pide una copia certificada al notario o al Registro Público de la Propiedad antes de repartir el presupuesto. No inventes porcentajes: una tabla improvisada es impugnable por cualquier condómino.
No, son dos cosas distintas. La cuota de mantenimiento es lo que cada unidad le paga a su condominio en México y la fija la asamblea. Koti es el software con el que la administras: cuesta $19 MXN + IVA por unidad al mes, con una cuota mínima de $760 MXN + IVA al mes para condominios de menos de 40 unidades.
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