Cómo Calcular la Cuota de Mantenimiento de un Condominio

La cuota no es un número que se elige: es un cociente. Arriba va el presupuesto anual de egresos; abajo, doce meses y el indiviso de cada unidad.

Y el presupuesto no lo aprueba el administrador. En la Ciudad de México es facultad expresa de la Asamblea General "discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente" (Art. 33, fr. IX); en Quintana Roo la redacción es casi idéntica y agrega que ahí se fijan los honorarios del administrador (Art. 31, fr. VIII). Llegar con la cuota calculada y sin el presupuesto que la sostiene es la forma más rápida de perder la votación.

Las líneas de gasto de casi cualquier condominio mexicano, con cifras ilustrativas para 48 unidades y caseta 24 horas:

De ahí sale el número que importa: $2,041,200 entre 12 = $170,100 al mes para repartir entre las 48 unidades.

Tres reglas que evitan quedarse corto en agosto:

• Presupuesta con el gasto real del año que corre. La nómina sube con el salario mínimo y con el aguinaldo, ese mes 13 que casi siempre se olvida.
• Prorratea en doce lo que se paga de golpe, como el seguro o el mantenimiento mayor del elevador. Si no, diciembre siempre es un hoyo.
• Cierra contra el gasto real, no contra el estimado. El reporte mensual filtrable por categoría es el insumo del presupuesto del año que entra.

Aquí circula el dato falso más repetido del gremio: que la ley obliga a destinar entre 5% y 10% del presupuesto anual al fondo de reserva. Revisamos el texto vigente de cinco ordenamientos estatales —cuatro leyes de condominio y un código civil— y ninguno fija un porcentaje. Lo que sí fijan es quién decide el monto y cómo se reparte.

Esa última línea es la única obligación cuantificada que estas cinco leyes le imponen a los fondos, y no es sobre la reserva: es sobre la liquidez del fondo de mantenimiento. Es también el mejor punto de partida para cualquier estado.

Sí hay un tope numérico en el Estado de México, pero es sobre la cuota, no sobre la reserva, y sólo en un supuesto acotado: cuando el condominio está constituido por sesenta o más unidades de propiedad exclusiva y se elige por lote o por manzana un comité de administración o un administrador, quien "establecerá las cuotas o aportaciones con base al valor comercial del inmueble tomado al día de la determinación y no podrán éstas exceder del 1% del valor del mismo" (Art. 30). Es un techo, no un piso: no dice cuánto cobrar, dice hasta dónde.

¿Cuánto entonces? El criterio que aguanta una asamblea no es un porcentaje redondo, es una lista: enumera los activos de reposición programable —impermeabilización, pintura de fachadas, bombas, motores de portón, equipo de alberca, elevador—, anota costo de reposición y vida útil restante de cada uno, divide costo entre años y suma. Eso es tu aportación anual mínima.

Un detalle que la ley trata aparte, y con dos intensidades distintas: en el Estado de México el fondo de reserva, en tanto no se use, deberá invertirse en valores de renta fija redimibles a la vista (Art. 30); en Nuevo León ambos fondos podrán invertirse en valores a la vista conservando la liquidez para obligaciones de corto plazo (Art. 46, fr. III). Obligación en un caso, permiso en el otro, pero la consecuencia práctica es la misma: cuenta separada, no revuelto con la operación.

El indiviso es el porcentaje de propiedad que la escritura constitutiva le asigna a cada unidad. No lo inventa el administrador ni lo vota la asamblea, y es el criterio de reparto por defecto en las cinco leyes revisadas:

• CDMX: "distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa" (Art. 55, fr. I).
• Quintana Roo: "en la proporción que su porcentaje de propiedad represente sobre el indiviso del condominio" (Art. 26, fr. V).
• Jalisco: "en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa" (Art. 1026).
• Nuevo León: "en proporción al Proindiviso que corresponda a cada Condómino" (Art. 46, fr. II).
• Estado de México: "en proporción al valor de cada unidad de propiedad exclusiva, según lo establecido en la escritura constitutiva" (Art. 30).

¿Dónde cabe entonces la cuota igual para todos? En tres puertas, y conviene saber cuál estás usando.

La escritura o el reglamento lo dicen. Nuevo León manda las primeras aportaciones y las bases de contribución al Reglamento Interno (Arts. 46 fr. II y 45 fr. II), Jalisco manda ahí la formación de los fondos y las bases de pago (Art. 1006, fr. XI), y el Estado de México remite a la escritura.

La asamblea define el esquema de cobro. En CDMX puede establecer las cuotas "determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente" (Art. 33, fr. V). Es facultad real, pero convive con el Art. 55: si te apartas del indiviso, que quede asentado en el acta.

La ley lo ordena. El caso menos conocido: en los condominios de interés social y popular de la Ciudad de México, "las cuotas se fijarán con base en el número de unidades de propiedad privativa de que se componga el condominio, independientemente de la proporción del indiviso, a excepción de las propiedades no habitacionales" (Art. 77, Título Quinto). Para las viviendas, ahí la cuota igual es la regla, no una opción — y el Art. 55 lo anticipa cuando exceptúa ese Título.

Lee la excepción antes de aplicarla: si en ese mismo condominio hay locales u oficinas, sus cuotas "podrán ajustarse" a otro criterio. Cuando en un condominio de interés social también existan unidades de uso diferente al habitacional, la Asamblea General determina el importe de sus cuotas ordinarias y extraordinarias "en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada una respecto a la superficie de indiviso de la vivienda de menor tamaño", que funge como unidad de medida, "o bien de acuerdo a criterios comerciales" (Art. 77, segundo párrafo). Vivienda por número de unidades; local, por proporción o por criterio comercial.

Cómo se lee y se captura una tabla de indivisos lo desarrollamos en la guía de cuota de mantenimiento por indiviso.

Tomemos el presupuesto anterior —$170,100 al mes— y un edificio con tres tipos de unidad. Áreas e indivisos salen de la escritura constitutiva:

La cuota de cada unidad es una multiplicación: cuota = gasto mensual × indiviso. Al lado, lo que pagaría cada quien si el condominio repartiera en partes iguales ($170,100 ÷ 48 = $3,543.75):

Ahí está, con número, la discusión que se repite en toda asamblea mexicana: con cuota igual cada estudio paga $12,233.64 más al año y cada unidad grande $13,397.76 menos. No es una opinión sobre justicia; es el efecto aritmético de cambiar el divisor, y conviene enseñarlo antes de que alguien lo descubra solo.

Dos detalles separan un cálculo profesional de una hoja improvisada:

• La suma de las cuotas redondeadas no da el presupuesto. Aquí da $170,099.16: faltan 84 centavos, el redondeo a pesos de 48 multiplicaciones. Absórbelos en imprevistos. Lo que nunca debes hacer es mover un indiviso para cuadrar la tabla: eso es modificar la escritura.
• La tabla de indivisos casi nunca suma 100.0000%. Aquí suma 99.9996%. Si la tuya suma 97% o 103%, no es redondeo: está mal capturada, y hay que resolverlo antes de cobrar sobre ella.

La derrama no es una cuota ordinaria más alta: es un cobro con causa, monto y destino propios, y la ley la trata aparte.

La Ciudad de México es la más explícita sobre cuándo procede (Art. 55, fr. III): cuando el fondo de administración y mantenimiento no alcanza para un gasto corriente extraordinario, o cuando el fondo de reserva no alcanza para obras, reparaciones mayores e insumos como pintura, impermeabilización o cambio de bombas. En ambos casos el importe se distribuye por indiviso.

Sobre quién la aprueba, tres reglas que se combinan:

• La asamblea establece las cuotas. En CDMX la facultad alcanza expresamente a las de gastos extraordinarios (Art. 33, fr. V, leído con el Art. 55, fr. III). En Quintana Roo (Art. 31, fr. IX) y en el Estado de México (Art. 34) el texto está redactado sobre las cuotas de los fondos de mantenimiento y de reserva; para lo que esos fondos no alcanzan, Quintana Roo manda que "cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea general, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento, resuelva lo conducente" (Art. 26, fr. I).
• Si financia una obra nueva, en CDMX es materia de Asamblea General Extraordinaria (Art. 29, fr. II, inciso c). Reponer una bomba no es construir una palapa.
• Jalisco añade la regla de oro: al decretar una obra de mejoramiento o voluntaria, "en el mismo acuerdo deberán fijarse las bases para cubrir su costo" (Art. 1026). Aprobar la obra sin aprobar de dónde sale el dinero deja medio acuerdo sin firmar.

La impermeabilización del ejemplo cuesta $168,000 y participan las 48 unidades:

Y si el techo protege sólo a una torre, el reparto no es entre las 48: los elementos de uso exclusivo se cobran a quien se sirve de ellos, tanto en Jalisco (Art. 1026) como en el Estado de México (Art. 35). El elevador de la torre B no lo paga la casa del fondo.

El módulo de cuotas extraordinarias crea el concepto una vez, lo aplica sólo a las unidades que participan y deja elegir el reparto: igual para todas, proporcional a la cuota mensual de cada unidad, o capturando cada monto a mano. Ese "proporcional a la cuota mensual" es el atajo útil: si tu cuota ordinaria ya está prorrateada por indiviso, la derrama reproduce el indiviso sin recapturar la tabla.

Todo lo anterior calcula lo que facturas. Lo que financia la operación es lo que entra.

Tasa de cobro = cobrado ÷ facturado del periodo. Con los $170,100 mensuales del ejemplo y una tasa del 88%, entran $149,688 y faltan $20,412 al mes. Al año, $244,944: más de dos veces y media el fondo de reserva completo. Por eso la morosidad no es un tema de cobranza sino un supuesto del presupuesto.

La tentación obvia es dividir el presupuesto entre la tasa de cobro: $170,100 ÷ 0.88 daría $193,295 y una cuota 13.6% más alta para todos. Piénsalo dos veces: le estás cobrando a quien sí paga el consumo de quien no, y el argumento se cae en cuanto alguien haga la división. Las leyes atan la cuota al prorrateo del gasto, no del gasto más la mora ajena.

Lo que sí funciona es tratar la morosidad como problema de liquidez y no de tarifa:

1. Una línea de imprevistos con número, no simbólica: en el ejemplo, $56,700 al año.
2. Un colchón de caja. El Estado de México lo vuelve obligación: el fondo de mantenimiento "será bastante para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses" (Art. 30). Aunque tu estado no lo exija, tres meses es el número.
3. Una tasa de cobro medida. Si no conoces tu porcentaje real de los últimos doce meses, no estás presupuestando: estás deseando.
4. Un hueco real se cierra con derrama, no con la reserva (CDMX, Art. 55, fr. III, inciso a).

Medirla deja de ser manual cuando el sistema la calcula: el módulo de morosidad reparte los saldos por antigüedad —1 a 30 días, 31 a 60, más de 60— y exporta el reporte que se lleva a la asamblea. Un atraso de una semana y uno de seis meses no son el mismo problema.

Este post es el cálculo. El proceso de cobro está en la guía de cobro de cuotas, y qué puedes hacer legalmente con quien ya no paga en la guía legal sobre vecinos morosos.

Ninguno es un error de aritmética. Todos son de método, y todos son impugnables:

1. Prorratear por metros cuadrados cuando la escritura ya fija el indiviso. Se parecen, pero el indiviso puede incorporar cajones, bodegas o criterios de valor que el área construida no refleja.
2. Dejar el fondo de reserva en cero "porque este año no se va a gastar". Los cinco ordenamientos lo tratan como fondo que se constituye con cuotas, no como sobrante.
3. Cobrar una derrama sin acta que asiente su causa, su monto y las bases para cubrir el costo.
4. Cambiar el esquema de prorrateo por votación de pasillo. Revisa qué puerta te lo permite y deja constancia; cómo se documenta esa decisión está en la guía de asambleas de condóminos.

Y una advertencia que aplica a todo lo anterior: verifica la ley de tu estado, y verifica que estás leyendo la versión vigente. No hay ley federal de condominios, hay una por entidad, y los buscadores devuelven textos abrogados con la misma confianza que los vigentes. Nuevo León es el ejemplo perfecto: la ley de 1993 sigue apareciendo primero y la que rige es la de 2017, reformada en octubre de 2023. Qué ley aplica en cada estado lo repasamos en la guía de la ley de condominios en México.

Koti no calcula tu indiviso — ese número es de tu escritura. Lo que hace es que el resultado del cálculo deje de vivir en una hoja que sólo entiende una persona:

• Una cuota distinta por unidad, definida por unidad y no por condominio: la condición mínima para prorratear por indiviso.
• Cargos automáticos el día primero, según la configuración de cada unidad.
• Fondos separados: mantenimiento, reserva, contingencia y obras se administran como cuentas del condominio, cada una con su balance y su reporte.
• Tasa de cobro medida: la vista por unidad separa lo vencido de lo que está por vencer, y las unidades exentas se marcan "sin facturación" para no ensuciar el porcentaje.
• Derramas con su propia contabilidad: unidades cargadas, unidades pagadas y total esperado contra recaudado.
• El reporte que se lleva a la asamblea: ingresos, egresos, balance neto y unidades morosas, exportable a PDF, CSV y Excel.

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