Ley de Condominios en México 2026: Guía Legal para Administradores

Antes de entrar en detalle, aclaremos lo más importante: no existe una ley federal de condominios en México. La materia es estatal, y son 32 instrumentos distintos. Cualquier "guía única" que prometa una sola ley aplicable a todo el país está equivocada. Lo que sí existe son varios niveles de legislación que se combinan:

Nivel Federal

• Código Civil Federal: Fija principios generales de propiedad y copropiedad, pero sólo aplica en asuntos del orden federal; no rige los condominios de tu estado.
• Ley de Vivienda: Define políticas generales de vivienda que pueden afectar a los condominios.
• Leyes fiscales (ISR, IVA): Aplicables a las actividades económicas del condominio.

Nivel Estatal
Aquí vive la regulación que realmente te obliga. En la mayoría de los estados es una Ley de Propiedad en Condominio (o denominación similar); en otros no hay ley propia y el régimen se regula dentro del Código Civil (Chihuahua, Jalisco) o del Código Urbano (Aguascalientes, Zacatecas). Estas normas varían entre estados, pero generalmente regulan:

• Constitución y extinción del régimen condominal
• Derechos y obligaciones de los condóminos
• Órganos de administración
• Asambleas y quórums
• Cuotas de mantenimiento
• Sanciones por incumplimiento

Documentos Internos

• Escritura Constitutiva: Establece el régimen condominal y la distribución de indivisos.
• Reglamento Interno: Define las reglas específicas de convivencia y uso del condominio.
• Actas de Asamblea: Documentan las decisiones tomadas por los condóminos.

Ejemplos de leyes estatales clave:

• CDMX: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicada el 27 de enero de 2011, con última reforma publicada en la Gaceta Oficial el 4 de agosto de 2023. Ojo: sigue siendo el texto vigente. Hay una iniciativa de ley nueva en el Congreso de la Ciudad de México, pero mientras no se apruebe y publique, la ley de 2011 es la que te obliga.
• Estado de México: Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México.
• Jalisco: no tiene ley condominal propia — el régimen de condominio se regula dentro del Código Civil del Estado de Jalisco.
• Nuevo León: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León (Decreto 251, publicada el 2 de mayo de 2017, última reforma del 11 de octubre de 2023). Ojo con la que sigue circulando en internet: la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Nuevo León, publicada el 2 de abril de 1993 (Decreto 163), está abrogada — lo dice el artículo Segundo Transitorio de la ley vigente. Descárgala del sitio del H. Congreso del Estado, no de un recopilatorio.
• Quintana Roo: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, con última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 12 de noviembre de 2021.

Es fundamental que como administrador tengas acceso y conozcas todos estos documentos, especialmente la ley de tu estado y el reglamento interno de tu condominio. Y consúltala siempre en la fuente oficial: el sitio del congreso estatal. Los espejos y recopilatorios de terceros suelen publicar textos derogados sin avisarlo.

La ley establece tres órganos principales para la gestión del condominio:

1. Asamblea General de Condóminos
Es el órgano supremo de decisión del condominio. Todos los propietarios tienen derecho a participar con voz y voto. Sus facultades incluyen:

• Aprobar el presupuesto anual y las cuotas de mantenimiento
• Nombrar y remover al administrador y al comité de vigilancia
• Modificar el reglamento interno
• Autorizar obras y mejoras importantes
• Aprobar estados financieros

Existen dos tipos de asambleas:

• Ordinaria: Informa el estado de la administración y aprueba cuentas y presupuesto. La periodicidad no es anual por defecto: la fija cada ley estatal. En la CDMX se celebran trimestralmente (art. 29 fr. I); en Quintana Roo y el Estado de México, al menos una vez cada seis meses (Quintana Roo art. 28 fr. III; Estado de México art. 28 fr. I); en Nuevo León y Jalisco basta una al año (Nuevo León art. 29 fr. II; Jalisco, Código Civil art. 1020, dentro del primer trimestre). Verifica el plazo de tu estado antes de asumir que basta una al año: en la CDMX esa suposición te deja tres asambleas cortas.
• Extraordinaria: Se convoca para asuntos urgentes o para los temas que la ley reserva expresamente (modificar la escritura constitutiva o el reglamento, extinguir el régimen, obras nuevas).

2. Administrador
Puede ser un condómino o un profesional externo. Sus responsabilidades legales incluyen:

• Ejecutar los acuerdos de la asamblea
• Llevar los libros de actas y contabilidad
• Recaudar las cuotas de mantenimiento
• Realizar los gastos autorizados
• Contratar y supervisar al personal
• Representar al condominio en asuntos legales menores

3. Comité de Vigilancia
Órgano fiscalizador integrado generalmente por condóminos. Sus funciones son:

• Supervisar la gestión del administrador
• Revisar los estados financieros
• Dar visto bueno a los gastos extraordinarios
• Convocar a asamblea cuando el administrador no lo haga
• Reportar irregularidades a la asamblea

Las asambleas deben cumplir con requisitos específicos para ser válidas:

Convocatoria

• Debe hacerse por escrito con la anticipación que fije la ley estatal o el reglamento, y ese plazo cambia mucho entre estados: en la CDMX la convocatoria a Asamblea General ordinaria se notifica con 7 días naturales de anticipación, con treinta minutos entre convocatorias (art. 32 fr. IV); en el Estado de México son 10 días para las generales y sólo 5 para las extraordinarias (art. 28 fr. VI); en Nuevo León, 10 días naturales (art. 30); y en Quintana Roo, salvo que el reglamento del condominio fije otro plazo, no puede ser menor a 15 días naturales (art. 30 fr. II).
• Debe incluir quién convoca, el tipo de asamblea, orden del día, fecha, hora y lugar.
• Se debe notificar a todos los condóminos en su domicilio o por los medios establecidos en el reglamento, y además fijarse en lugares visibles del condominio.

Quórum para sesionar
Aquí es donde más administradores se equivocan: en primera convocatoria el quórum no es la mayoría simple, es una mayoría calificada.

• Primera convocatoria: 75%. En CDMX se requiere la asistencia del 75% de los condóminos (art. 32, fr. IV); en Quintana Roo, un quórum del 75% del proindiviso (art. 29).
• Segunda convocatoria: el quórum baja, pero no desaparece. En CDMX se integra con la mayoría simple del total de condóminos; en Quintana Roo, con al menos el 51% del proindiviso.
• Tercera convocatoria: hasta aquí no se puede sesionar "con los que lleguen". Es en la tercera convocatoria cuando la asamblea se declara legalmente instalada con los condóminos que asistan y se resuelve por mayoría de los presentes.
• Decisiones especiales: modificar la escritura constitutiva o el reglamento interno exige asamblea extraordinaria con el 75% del valor total del condominio en la CDMX (art. 11), y para extinguir el régimen la CDMX pide el mismo 75% (art. 13). En Quintana Roo el art. 11 dice algo distinto y confundirlo hace impugnable el acuerdo: exige que asista al menos el 75% del proindiviso, y las resoluciones se toman por mayoría de votos de los asistentes. La venta de un área común no está en esta lista, y no es un olvido: no se puede acordar con ninguna mayoría.

Votación

• Por regla general cada condómino vota según su porcentaje de indiviso, no por unidad (CDMX art. 31 fr. III; Quintana Roo art. 28 fr. VI). El Estado de México es la excepción que más sorprende: ahí se vota por cabeza, un voto por condómino sin importar cuántas unidades tenga, salvo en condominios comerciales e industriales (art. 28 fr. II).
• Pero hay excepciones importantes: en Quintana Roo la elección, reelección o remoción del administrador y del comité de vigilancia se vota a razón de un voto por unidad habitacional, no por indiviso.
• Las decisiones se toman por mayoría simple de los presentes, salvo que la ley, la escritura o el reglamento exijan mayoría especial.
• El voto del moroso funciona distinto según el estado, y la diferencia decide si tu asamblea es impugnable. En la CDMX opera por ministerio de ley: el art. 34 le quita el voto al moroso —conservando siempre la voz— y su indiviso no cuenta para el quórum de instalación, además de impedirle ser electo Administrador Condómino o miembro del Comité de Vigilancia; sólo recupera el voto en las asambleas convocadas para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble. Nuevo León sigue el mismo esquema automático (art. 34), pero ahí basta una cuota impaga para ser moroso, contra dos en la CDMX. Quintana Roo sigue el mismo esquema automático y además añade otra vía, que conviene no confundir: el art. 32 suspende el derecho a voto por ministerio de ley «en tanto subsista la falta de pago», el condómino conserva siempre la voz —«podrá asistir libremente a las Asambleas y emitir su opinión»— y su indiviso «no será considerado para los efectos de la instalación de la Asamblea». Por separado, el art. 67 fr. IV permite a la Asamblea imponer la restricción del voto como sanción, y esa vía sí exige convocar al condómino "a fin de que exprese lo que a su derecho convenga" (art. 68). La suspensión automática no necesita acuerdo previo; la sanción sí.

Documentación

• Todas las asambleas deben documentarse en acta.
• El acta debe incluir: lista de asistencia, quórum, orden del día, acuerdos tomados y votos.
• Debe firmarse por el presidente de la asamblea y el secretario.

Las herramientas digitales de gestión facilitan llevar este registro de manera organizada y accesible.

Las cuotas de mantenimiento son obligatorias para todos los condóminos y están respaldadas por la ley:

Tipos de cuotas

• Cuota ordinaria: Para gastos de operación regular (vigilancia, limpieza, servicios, mantenimiento menor).
• Cuota extraordinaria: Para gastos no previstos o mejoras importantes, aprobada por asamblea.
• Fondo de reserva: Porcentaje destinado a reparaciones mayores y contingencias.

Obligación de pago

• El pago es obligatorio independientemente de si el condómino usa las áreas comunes.
• La deuda sigue a la unidad: el adquirente se constituye en obligado solidario de los adeudos existentes, salvo que el administrador le haya expedido la constancia de no adeudo (CDMX art. 60). Esa constancia es tu principal palanca al momento de una venta.
• El interés moratorio no se fija libremente. En CDMX se aplica el interés legal y no puede exceder el 9% anual (art. 33, fr. V, en relación con el Código Civil local). En Quintana Roo lo fija el reglamento del condominio o la asamblea, y expresamente no es capitalizable (art. 43). Antes de cobrar un recargo, revisa el tope de tu estado.

Cobro de morosos
Los mecanismos legales para cobrar incluyen:

• Restricción de los servicios que se pagan con las cuotas (energía eléctrica, gas y otros), previo acuerdo del órgano competente. En CDMX nunca puede restringirse el agua potable (art. 33, fr. XII).
• Suspensión del derecho a voto del moroso por disposición de ley, conservando siempre la voz.
• Cobro judicial en la vía ejecutiva civil — no mercantil. El estado de cuenta o estado de liquidación de adeudos, suscrito por el administrador y el presidente del comité de vigilancia y acompañado de los recibos y del acta de asamblea o reglamento donde se fijaron las cuotas, trae aparejada ejecución (CDMX art. 59; Quintana Roo art. 43).
• Ese cobro no procede desde el primer día: la acción se ejerce a partir de dos cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas en CDMX, y tres ordinarias o una extraordinaria en Quintana Roo.
• En estados como Quintana Roo los adeudos quedan garantizados preferentemente por la propia unidad de propiedad exclusiva, y sólo el crédito por pensión alimenticia tiene prelación sobre ellos, aunque la unidad se transmita a terceros (art. 49).

Transparencia financiera
El administrador está obligado a:

• Entregar estados de cuenta con la periodicidad que marca su ley estatal: mensual a cada condómino en la CDMX, con el visto bueno del comité de vigilancia y recabando constancia de quien lo recibe (art. 43 fr. XII); mensual o bimestral, o cuando lo determine la asamblea, en Quintana Roo (art. 36 fr. X). Además, la asamblea examina y aprueba estados de cuenta semestrales (CDMX art. 33 fr. VIII). Llevar estados de cuenta por unidad al día es lo que convierte esa obligación en un trámite de minutos.
• Permitir que cualquier condómino revise los comprobantes
• Mantener el dinero del condominio separado de sus fondos personales

La gestión financiera digitalizada simplifica el cumplimiento de estas obligaciones y genera confianza en los condóminos.

Derechos de los condóminos:

1. Uso y disfrute: Usar su unidad y las áreas comunes conforme a su destino.
2. Participación: Asistir a asambleas con voz y voto.
3. Información: Acceder a estados financieros y documentos del condominio.
4. Impugnación: Cuestionar acuerdos de asamblea que consideren ilegales.
5. Propuesta: Solicitar que se incluyan temas en el orden del día de asambleas.

Obligaciones de los condóminos:

1. Pago de cuotas: Cubrir puntualmente las cuotas ordinarias y extraordinarias.
2. Mantenimiento: Conservar su unidad en buen estado para no afectar a otros.
3. Uso adecuado: Respetar el destino de las áreas comunes y privativas.
4. Convivencia: Cumplir el reglamento interno y no causar molestias a vecinos.
5. Notificación: Informar cambios de domicilio, venta o arrendamiento de su unidad.
6. Obras: Solicitar autorización para modificaciones que afecten estructura o fachada.

Responsabilidad por daños
Los condóminos son responsables de:

• Daños causados a áreas comunes por ellos, sus familiares, empleados o visitantes
• Filtraciones o problemas que se originen en su unidad
• Daños causados por obras no autorizadas

Empecemos por la pregunta que todo administrador escribe en Google antes de su primera asamblea.

¿El condominio paga ISR?

Por las cuotas de mantenimiento, no. La Ley del Impuesto sobre la Renta coloca en su artículo 79 fracción XVIII a "las asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio" entre las personas morales que no son contribuyentes del ISR. Viven en el Título III, el de las personas morales con fines no lucrativos.

Ese "no contribuyente" tiene un límite que conviene conocer antes de firmar nada: si el condominio enajena bienes distintos de su activo fijo o presta servicios a personas distintas de sus miembros, paga ISR sobre la utilidad de esas actividades en los términos del Título II, siempre que esos ingresos excedan del 5% de sus ingresos totales del ejercicio (art. 80). Rentar la azotea a una antena de telefonía o el salón de eventos a un tercero puede cruzar ese umbral sin que nadie en la mesa directiva se entere.

RFC y buzón tributario

• El condominio necesita su propio RFC para operar: recibir facturas a su nombre, abrir cuenta bancaria y enterar retenciones.
• Mantén el buzón tributario activo y con medios de contacto vigentes. Las notificaciones del SAT llegan ahí, no al WhatsApp del administrador.
• Conserva los comprobantes cinco años.

Retenciones: las tres que casi siempre se aplican mal

• ISR por servicios profesionales: cuando el condominio paga honorarios a una persona física por servicios profesionales, retiene el 10% como pago provisional (LISR art. 106, último párrafo). La misma retención del 10% aplica al arrendamiento pagado a personas físicas (art. 116).
• No aplica a personas físicas con actividad empresarial ni a la compra de bienes: ahí no hay retención de ISR. Retenerla de todos modos —el error más común de esta lista— deja al condominio con un impuesto enterado sin fundamento y a un proveedor reclamando la diferencia.
• IVA: sobre esos mismos honorarios y arrendamientos se retienen las dos terceras partes del IVA trasladado (LIVA art. 1o.-A fr. II inciso a, en relación con el art. 3 fr. I de su Reglamento).
• ISR e IMSS por salarios: si el condominio tiene personal propio —conserje, jardinero, vigilante— es patrón, retiene y entera el ISR de sueldos y paga las cuotas obrero-patronales.

Declaraciones

• Declaración mensual de retenciones de ISR e IVA.
• DIOT: la declaración informativa de operaciones con terceros, donde se reportan las operaciones con proveedores.
• Constancias de retención para los proveedores y CFDI de nómina para el personal.

¿Hay que emitir CFDI por las cuotas de mantenimiento?

En el plano federal la regla práctica no ha cambiado: el condominio solicita CFDI por todos sus gastos —es su único respaldo ante la asamblea y ante el SAT— y expide CFDI por las cuotas cuando el condómino lo pide.

En Quintana Roo dejó de ser opcional, por una vía indirecta que casi nadie ve venir: desde la reforma de 2021, el artículo 46 obliga al notario que escritura una compraventa a exigirle a la parte vendedora la constancia de no adeudo y los Comprobantes Fiscales Digitales por Internet de los últimos tres pagos de cuotas de mantenimiento. Un condominio que no factura sus cuotas frena la venta de cualquiera de sus unidades. Lo desarrollamos en la guía de la Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo.

Recomendación: contrata un contador con experiencia en condominios y deja asentado en asamblea qué cuotas ordinarias y extraordinarias se cobran, cómo se calculan y cómo se facturan. Ese acuerdo es también el documento que después necesitarás para cobrar por la vía ejecutiva civil.

La vigilancia y la limpieza casi nunca las hace personal propio: se contratan con una empresa. Desde la reforma en materia de subcontratación de abril de 2021, esa contratación tiene reglas nuevas — y el condominio está del lado que responde.

Lo que cambió

• La subcontratación de personal está prohibida: nadie puede poner trabajadores propios a disposición de otro (Ley Federal del Trabajo art. 12).
• Lo que sí se permite es contratar servicios especializados que no formen parte del objeto ni de la actividad económica preponderante de quien los recibe —la vigilancia y la limpieza de un condominio encajan ahí— siempre que el contratista esté inscrito en el padrón público de la Secretaría del Trabajo y Previsión Social, el REPSE (art. 13).
• El contrato debe ser por escrito, señalando el objeto de los servicios y el número aproximado de trabajadores que participarán (art. 14).

Por qué te importa a ti y no sólo a tu proveedor

El artículo 14 lo dice sin rodeos: quien contrata servicios especializados con una contratista que incumple las obligaciones derivadas de las relaciones con sus trabajadores es responsable solidario respecto de los trabajadores utilizados en esa contratación. Si la empresa de vigilancia deja de pagar liquidaciones, cuotas al IMSS o salarios caídos, el condominio —y con él el administrador que firmó— entra en la demanda.

Qué pedirle a tu proveedor de vigilancia y limpieza

• El registro REPSE vigente. Se renueva cada tres años (art. 15) y el padrón es público: verifícalo en el portal de la STPS, no te quedes con el PDF que te mandaron.
• Contrato por escrito con el objeto del servicio y el número aproximado de trabajadores.
• Cada mes: CFDI de nómina y comprobantes de pago de cuotas obrero-patronales del personal asignado a tu condominio.
• Aviso inmediato si su registro cambia o se cancela — la STPS puede negarlo o cancelarlo en cualquier momento.

Guarda todo eso en el hub de documentos, por proveedor y por mes. El día que llegue una demanda laboral, la carpeta completa es la diferencia entre acreditar que contrataste bien y descubrir que nadie guardó los acuses.

Sanciones a condóminos
El reglamento puede establecer sanciones por incumplimiento:

• Multas económicas (dentro de límites razonables).
• Restricción temporal de amenidades.
• Limitación del derecho de voto (solo para morosos, según la ley estatal).
• Cobro de daños y perjuicios.

Las sanciones deben:

• Estar previstas en el reglamento aprobado por asamblea.
• Ser proporcionales a la falta cometida.
• Aplicarse de manera uniforme a todos los condóminos.

Responsabilidad del administrador
El administrador puede ser responsable por:

• Civil: Daños causados por negligencia o mal manejo de recursos.
• Penal: Fraude, abuso de confianza o falsificación de documentos.
• Fiscal: Omisión de obligaciones tributarias del condominio.

Para protegerte como administrador:

• Documenta todas tus acciones y decisiones.
• Obtén autorización escrita para gastos importantes.
• Mantén las cuentas bancarias con firmas mancomunadas.
• Rinde informes periódicos y transparentes.

Resolución de conflictos
Cuando hay disputas legales, las opciones son:

• Mediación: A través de centros de justicia alternativa.
• PROFECO: Para quejas relacionadas con servicios al consumidor.
• PROSOC (CDMX) o equivalente estatal: Para conflictos condominales.
• Vía judicial: Cuando no hay acuerdo, a través de juicios civiles.

Las áreas comunes son propiedad de todos los condóminos en proporción a su indiviso:

Características legales

• Son indivisibles: el derecho sobre ellas es inseparable de la unidad de propiedad privativa y no pueden venderse por separado.
• No se pueden vender. El artículo 23 de la Ley de Propiedad en Condominio de la CDMX es tajante: los bienes de propiedad común "no podrán ser objeto de posesión y/o usufructo exclusivo de condóminos, poseedores o terceros y en ningún caso podrán enajenarse a un particular ni integrar o formar parte de otro régimen condominal, a excepción de los bienes muebles que se encuentren en desuso, previa aprobación de la Asamblea General". Ninguna mayoría —ni la unanimidad— valida la venta de un área común en la CDMX, y quien la escriture se lleva un acto nulo y al administrador de por medio.
• Lo que sí puede acordar la asamblea es explotarlas sin transmitir la propiedad: el administrador representa a los condóminos para contratar locales, espacios o instalaciones comunes en arrendamiento o comodato, o destinarlos al comercio, conforme a lo que resuelva la asamblea (CDMX art. 43 fr. XIV). Quintana Roo lo regula igual desde el otro lado: es la Asamblea la que dicta las previsiones para contratar con terceros esas áreas, fijando temporalidad y garantías (art. 42 fr. IV).
• Son de uso común: Todos los condóminos tienen derecho a usarlas.

Tipos de áreas comunes

• Por destino: Pasillos, escaleras, elevadores, techos, fachadas.
• Por accesoriedad: Instalaciones de servicios (bombas, cisternas, transformadores).
• Por decisión de asamblea: Áreas que la comunidad decide mantener como comunes.

Modificaciones
Para modificar áreas comunes se requiere:

• Aprobación de la asamblea (mayoría calificada según el tipo de modificación).
• Cumplimiento de normativa urbana y de protección civil.
• En algunos casos, modificación de la escritura constitutiva.

"Uso exclusivo": la confusión más cara

Aquí es donde se pierde la mayoría de las asambleas. Hay que separar dos cosas que se parecen y no son lo mismo:

• Elementos anexos. El cajón de estacionamiento, el cuarto de servicio, las jaulas de tendido y los lavaderos que la escritura constitutiva asigna a una unidad no son área común: son parte integrante del derecho de propiedad y de uso exclusivo de ese condómino (CDMX art. 14). Y aun así la ley los blinda — no pueden enajenarse, embargarse, arrendarse ni darse en comodato de forma independiente de la unidad.
• Bienes de propiedad común. Un pasillo, un patio, una azotea o un cajón que la escritura no asignó como privativo no pueden entregarse en uso exclusivo a nadie, ni por acuerdo de asamblea ni por costumbre de veinte años: el art. 23 prohíbe expresamente la posesión y el usufructo exclusivos a favor de condóminos, poseedores o terceros.

Antes de "asignar" cualquier espacio, lee la escritura constitutiva: si no aparece ahí como elemento anexo de una unidad, lo único que la asamblea puede hacer con él es regular su uso para todos, o arrendarlo en los términos del artículo 43 fracción XIV. Tener la gestión de unidades y su régimen condominal documentada por unidad —indiviso, elementos anexos, cuota— es lo que evita esa discusión en asamblea.