Ley de Condominios CDMX: Guía para Administradores

El régimen no existe hasta que consta en escritura pública. De todo lo que el Artículo 9 manda incluir, dos cosas se vuelven operativas cada mes: la descripción de cada unidad de propiedad privativa con el porcentaje de indiviso que le corresponde (fracciones II y IV) y el Reglamento Interno (fracción IX). Ese porcentaje no es un dato notarial dormido: reparte las cuotas y pesa los votos.

La escritura y los demás actos que afecten la propiedad se inscriben en el Registro Público de la Propiedad (Artículo 10). Para modificarla, el Artículo 11 exige una combinación que casi nadie recuerda completa: Asamblea Extraordinaria con asistencia de al menos la mayoría simple de los condóminos, pero con votos que representen el 75% del valor total del condominio. Asistencia por cabezas, decisión por indiviso.

Si tu reglamento interno es la plantilla que dejó el desarrollador, cómo hacer un reglamento de condominio que sí funcione desarrolla ese punto.

La Asamblea General es el Órgano Máximo del condominio y sólo tiene dos tipos (Artículo 29):

Léelo otra vez: trimestralmente. Son cuatro asambleas ordinarias al año, no una. La fracción se reformó el 13 de enero de 2015, así que reunir a la comunidad una sola vez en diciembre dejó de ser tradición para volverse incumplimiento del artículo 29. El error inverso también cuesta: los cuatro supuestos de la fracción II son cerrados, y convocar una extraordinaria fuera de ellos exige urgencia real.

La mecánica de armar el orden del día y levantar el acta la desarrollamos en cómo organizar una asamblea de condóminos.

La convocatoria debe indicar quién convoca, el tipo de asamblea, la fecha y el lugar dentro del condominio y el orden del día (Artículo 32, fracción I).

Cómo se notifica (fracción II). De forma personal, colocando la convocatoria en lugar visible del condominio y en la puerta, o depositándola de ser posible en el interior de cada unidad. La ley capitalina no menciona el correo electrónico, a diferencia de la de Quintana Roo. Manda el aviso también por correo y por la app, porque deja rastro, pero no sustituyas con eso la notificación que la ley sí exige.

Quién puede convocar (fracción III). El Administrador, el Comité de Vigilancia, la Procuraduría en los casos previstos, y los propios condóminos acreditando la convocatoria ante la Procuraduría: 20% en condominios de 2 a 120 unidades, 15% de 121 a 500 y 10% arriba de 501. Y una línea que zanja discusiones enteras: los condóminos morosos e incumplidos no tienen derecho de convocar.

Un tablón de avisos que además manda el aviso por correo, con acuse de entrega unidad por unidad no reemplaza la notificación del artículo 32, pero te da la prueba de que además avisaste.

Los plazos y los quórums de la fracción IV del Artículo 32 son mínimos legales, no sugerencias:

Aquí está la trampa de la CDMX: la asistencia se expresa en condóminos, pero el voto no. El Artículo 31, fracción III da a cada condómino votos iguales al porcentaje de indiviso de su unidad. Instalas contando cabezas y decides contando indiviso; si tu acta mezcla las dos cosas, ya le diste a cualquiera por dónde impugnar el acuerdo. Del mismo artículo: la votación es personal y directa, nadie representa a más de dos condóminos y el administrador no puede representar a ninguno (fracción IV). Y lo acordado obliga a todos, incluidos ausentes y disidentes.

El acta se asienta en el libro de actas autorizado por la Procuraduría, que el secretario debe tener a la vista; si el libro no aparece se levanta en fojas por separado, haciendo constar esa circunstancia, y se avisa a la Procuraduría en quince días hábiles. Después, el Administrador informa por escrito a cada condómino en 7 días hábiles las resoluciones adoptadas (Artículo 31, fracciones VIII y IX). Guardar las actas en un repositorio con niveles de acceso para administración, propietarios y todos convierte esa obligación en una búsqueda de treinta segundos.

Sondear antes no sustituye la votación formal, pero una encuesta que puede ponderarse por indiviso y exportarse por unidad te dice si el acuerdo tiene números antes de convocar.

El condominio lo administra quien designe la Asamblea General (Artículo 37), que distingue al Administrador Condómino —un propietario que no es administrador profesional— del Administrador Profesional. El Artículo 38 pide al condómino acreditar el cumplimiento de sus propias obligaciones desde el inicio y durante toda su gestión; al profesional, el contrato con el Comité de Vigilancia, la fianza y la certificación expedida por la Procuraduría; y a ambos, capacitarse en 30 días naturales (Artículo 81) y registrar el nombramiento ante la Procuraduría en 15 días hábiles, porque sólo tiene plena validez frente a terceros y autoridades quien lo acredita con el registro vigente. El cargo dura un año y puede reelegirse por dos periodos consecutivos más (Artículo 42).

El Comité de Vigilancia es de dos a cinco condóminos, por un año y con cargo honorífico (Artículos 47 y 48). Revisa la contabilidad, dictamina los estados de cuenta, supervisa la inversión de los fondos y responde solidaria y subsidiariamente por las irregularidades del administrador que conoció y no informó a la asamblea (Artículo 49).

Remoción. La Asamblea puede nombrar, ratificar y remover libremente al Administrador (Artículo 33, fracción II): no necesita causa grave, necesita asamblea. Y el último párrafo del Artículo 43 añade una vía por incumplimiento de cualquiera de sus fracciones — revocación del mandato a petición de al menos el 20% de los condóminos, ratificada por la asamblea.

Entrega. El Artículo 44 obliga a la administración saliente a entregar a la entrante, en no más de siete días naturales, todos los documentos: estados de cuenta, libro de actas, valores, bienes y lo relacionado con procedimientos administrativos y judiciales. Pasado el plazo, la entrante puede iniciar las acciones administrativas, civiles o penales que correspondan, y el Artículo 87, fracción VII sanciona ese incumplimiento con 50 a 300 veces la UMA vigente.

Es la obligación más fácil de auditar, porque el artículo enumera exactamente qué debe contener. El Artículo 43, fracción XII ordena entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta con el visto bueno del Comité de Vigilancia y recabando constancia de quien lo recibe. Debe mostrar:

1. Inciso a) — relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior.
2. Inciso b) — el monto de las aportaciones y cuotas pendientes, con la relación pormenorizada a disposición de los condóminos que la soliciten, reservando por seguridad los datos personales de condóminos y poseedores.
3. Inciso c) — saldo de las cuentas bancarias y de los recursos en inversiones, con mención de intereses.
4. Inciso d) — relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores.
5. Inciso e) — relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda.

El condómino tiene ocho días desde el día siguiente a la entrega para objetar; pasado el plazo se entiende conforme. Fíjate en la tensión entre los incisos b) y e): la ley pide la relación de morosos y a la vez ordena reservar los datos personales, así que el criterio prudente es identificar por unidad y no por nombre. Y no confundas los dos relojes: el estado de cuenta es mensual hacia cada condómino, y además la Asamblea examina y aprueba los estados de cuenta semestrales (Artículo 33, fracción VIII).

Con estados de cuenta por unidad generados solos, esa entrega mensual deja de ser una tarde de hoja de cálculo.

El Artículo 55 obliga a cada condómino a cubrir puntualmente las cuotas que fije la Asamblea y define para qué son, todas repartidas en proporción al porcentaje de indiviso de cada unidad: el fondo de administración y mantenimiento para el gasto corriente de las áreas comunes, el fondo de reserva para herramientas, maquinaria, mano de obra, obras y mantenimiento, y los gastos extraordinarios, que proceden cuando uno de los dos fondos no alcanza — pintura, impermeabilizaciones, cambio de bombas, lavado de cisternas o reparaciones mayores.

El Artículo 56 es la respuesta legal al clásico "yo no uso la alberca": las cuotas no están sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. Con una salida que conviene conocer: si el condómino acredita no contar con recursos o está en insolvencia declarada, la Asamblea puede acordar que las cubra con trabajo a favor del condominio.

Y el número que casi nadie cita bien: sobre las cuotas se aplica, tratando por separado cada una de las adeudadas, el interés legal, que no podrá exceder del nueve por ciento anual (Artículo 33, fracción V). Si tu reglamento dice 5% mensual, está muy por encima del tope legal. Antes de aprobar una cuota, revisa cómo se calcula la cuota de mantenimiento por indiviso.

El Artículo 34 define al moroso con precisión, y el umbral no es el mismo que en otros estados: dos cuotas o más sin pagar para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva; una cuota extraordinaria sin pagar; o una condena ejecutoriada al pago de daños al condominio que no se haya cubierto.

El efecto opera por ministerio de ley, sin que nadie tenga que acordarlo antes: al moroso se le suspende el voto conservando siempre su derecho a voz, no se le considera para el quórum de instalación de la Asamblea, y queda impedido para ser electo Administrador Condómino o miembro del Comité de Vigilancia. Con una excepción expresa: sí vota en las asambleas convocadas para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble.

Restricción de servicios. La resuelve la Asamblea General, no el administrador por su cuenta: el Artículo 33, fracción XII la faculta para resolver sobre la restricción de energía eléctrica, gas y otros por omisión de pago, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. Y cierra con una prohibición sin matices: "No se podrá restringir el servicio de agua potable".

Cobro judicial. El Artículo 59 abre la vía ejecutiva civil con un expediente de piezas obligatorias: el estado de liquidación de adeudos suscrito por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, los recibos de pago y copia certificada por Notario o por la Procuraduría del acta o Reglamento donde se fijaron las cuotas. Procede con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes.

La deuda sigue a la unidad. El nuevo condómino la adquiere con la carga de esos créditos (Artículo 28) y es obligado solidario salvo que el Administrador haya expedido la constancia de no adeudo (Artículo 60), que se emite en no más de cinco días hábiles desde el día siguiente a la solicitud (Artículo 43, fracción XXV).

Para el protocolo completo, vecinos morosos: qué dice la ley y cómo cobrar; un mapa de morosidad por unidad con recargos que se aplican solos es el registro que lo sostiene.

La PROSOC —Procuraduría Social de la Ciudad de México— aparece en esta ley en tres papeles. Registro y capacitación: autoriza el libro de actas, registra al administrador, certifica al profesional e imparte los cursos obligatorios (Artículos 38, 43 fr. I y 81).

Solución de controversias: es competente en los conflictos entre condóminos, o entre éstos y su Administrador o Comité de Vigilancia, por conciliación, arbitraje y procedimiento administrativo de sanciones, aplicando la suplencia de la queja deficiente a favor del condómino (Artículo 63). Antes de la conciliación hay que acreditar la mediación previa ante el Administrador o el comité (Artículo 64).

Sanciones: el Artículo 87 fija multas en Unidades de Medida y Actualización:

Y hay una escalera más allá de la multa: el Artículo 88 faculta a la Asamblea a exigir el cumplimiento forzoso por la vía civil y, cuando el incumplimiento sea reiterado o grave, a demandar sanciones que podrán llegar incluso hasta la enajenación del inmueble.

Una revisión que puedes hacer hoy sobre tu propia administración, con el artículo al lado:

• Cuatro asambleas ordinarias al año, no una (art. 29, fr. I)
• Convocatoria de asamblea ordinaria con 7 días naturales de anticipación y 30 minutos entre convocatorias (art. 32, fr. IV); la extraordinaria de suma urgencia, con la anticipación que las circunstancias exijan (art. 32, fr. V)
• Notificación personal y fijada en lugar visible, documentada (art. 32, fr. II)
• Quórum contado en condóminos, votación contada en indiviso (arts. 32 fr. IV y 31 fr. III)
• Libro de actas autorizado por la Procuraduría, a la vista en cada asamblea (arts. 43 fr. I y 31 fr. IX)
• Resoluciones informadas por escrito en 7 días hábiles (art. 31, fr. IX)
• Administrador registrado ante la Procuraduría y capacitado en 30 días naturales (arts. 38 y 81)
• Estado de cuenta mensual con los cinco incisos, visto bueno del Comité de Vigilancia y constancia de recepción (art. 43, fr. XII)
• Recibo por cualquier pago que recibas (art. 43, fr. XI)
• Interés moratorio dentro del tope del 9% anual (art. 33, fr. V)
• Restricción de servicios acordada por la asamblea, y nunca el agua potable (art. 33, fr. XII)
• Constancias de no adeudo en cinco días hábiles (art. 43, fr. XXV)
• Comité de Vigilancia integrado y con acceso real a la contabilidad (arts. 47 y 49)

Si fallas en tres o más, el problema no es de esfuerzo: es que no hay sistema.

Koti no da asesoría legal. Lo que hace es quitar el trabajo manual detrás de lo que la ley te obliga a documentar:

• Estados de cuenta por unidad, generados automáticamente y descargables por el residente.
• Recibo al aprobar cada pago, con el logo de la comunidad.
• Recargos por morosidad configurables, aplicados solos al día siguiente del vencimiento.
• Mapa de morosidad para ver qué unidades cruzaron el umbral del artículo 34.
• Cuotas extraordinarias con monto por unidad y tasa de recaudación en vivo.
• Reportes financieros de ingresos, egresos y flujo, exportables para el informe de la asamblea.
• Documentos con tres niveles de acceso: administración, propietarios y todos.
• Encuestas con voto por residente, por unidad o ponderado por indiviso, exportables en CSV.
• CFDI 4.0 timbrado al registrar el pago, disponible como complemento de la plataforma.

Y una aclaración honesta: el pago con tarjeta, transferencia y SPEI dentro de la app está en preparación. Hoy los pagos se registran por referencia y conciliación bancaria.