¿Cuánto Cobra un Administrador de Condominios en México?

Aquí sí hay cifras públicas, y hay que leerlas por lo que son: promedios de agregadores de empleo, cada uno con su propia base declarada, no un censo del oficio.

Los $144,000 de Talent.com son $12,000 al mes; los $181,764 de Jooble, $15,147. Un 26% de diferencia para el mismo puesto en el mismo país, y ninguno se equivoca: cada agregador mide una muestra distinta, en ciudades distintas, bajo títulos que no siempre significan lo mismo. Promediar los dos promedios sería inventar precisión.

En lo que tampoco coinciden es en la forma del rango, así que cada rango hay que atribuirlo a quien lo publica. Talent.com abre un abanico enorme: $96,000 al año en nivel inicial y hasta $266,400 con experiencia, es decir de $8,000 a $22,200 al mes, casi tres veces de diferencia dentro del mismo título. Jooble, sobre esos 428 salarios, publica un rango mucho más cerrado: de $168,936 a $188,772 al año, o sea entre $14,078 y $15,731 al mes, apenas un 12% de amplitud. Ni el piso ni el techo de un agregador aparecen en el otro.

Y algo que la cifra no dice: un sueldo supone relación laboral — IMSS, aguinaldo, vacaciones, prima vacacional y liquidación —, así que el costo real es mayor que el recibo de nómina. Comparar "$15,000 de sueldo" contra "$15,000 de honorario" no es comparar lo mismo.

La ley distingue dos figuras y las trata distinto. Confundirlas es la causa número uno de que una cotización parezca cara.

El administrador condómino es un propietario del mismo condominio que asume el cargo. En la CDMX es un derecho reconocido: el artículo 16, fracción IV de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (texto vigente, última reforma del 4 de agosto de 2023) le reconoce formar parte de la administración "en calidad de Administrador condómino; y en su caso con la misma retribución y responsabilidad del administrador profesional, excepto la exhibición de la fianza". Ese "y en su caso" es la bisagra: la retribución es posible, no automática — la fija la asamblea. Casi siempre se lee al revés: la ley no dice que el vecino administre gratis, dice que puede cobrar lo mismo que un profesional.

En la práctica muchos sirven sin cobrar. En Quintana Roo, el artículo 31, fracción II deja a la asamblea fijar la remuneración, "que podrá renunciarse por algún condómino que acepte servir gratuitamente el cargo". Y el artículo 34 añade lo que casi nadie tiene presente: en auto administración el cargo no genera "derechos de carácter laboral". No es un empleo: no hay antigüedad ni liquidación.

El administrador profesional es persona física o moral contratada. En la CDMX, el artículo 38, fracción II le exige presentar para su registro el contrato con el Comité de Vigilancia, "la garantía o fianza correspondiente, así como la certificación expedida por la Procuraduría y haber acreditado el curso para administradores". El nombramiento se presenta ante la Procuraduría Social dentro de los quince días hábiles siguientes, con multa si el plazo precluye.

Fianza, certificación, curso y registro cuestan antes de administrar un solo peso: por eso un honorario profesional no se compara de tú a tú con lo que cobraría un vecino. El detalle estatal está en nuestra guía de la Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo.

Casi todas las cotizaciones caen en uno de estos moldes. Lo que cambia no es sólo el monto: es quién carga con la morosidad.

En el modelo de porcentaje, la pregunta que decide todo no es el porcentaje: es la base. "8% de la cobranza" y "8% de las cuotas" suenan igual y no lo son: sobre lo cobrado, el administrador gana más cuando la morosidad baja; sobre lo emitido, cobra igual aunque no entre un peso.

La cuota fija es la más fácil de presupuestar y la más fácil de quedar corta: si el condominio crece, el trabajo sube y el honorario no. El cobro por unidad se ajusta al tamaño pero ignora la complejidad. Y el híbrido suele ser el más justo al entrar con morosidad heredada, aunque para negociarlo necesitas la línea base — de eso trata nuestra guía de cobro de cuotas de mantenimiento.

Sea cual sea el modelo, la primera medición es la tasa de cobro real. Si no puedes decir ese número de memoria, el control de morosidad es el punto de partida.

Hay un piso legal que no se cobra aparte porque ya es obligación del cargo. En Quintana Roo, el artículo 36 obliga al administrador a llevar el libro de actas autorizado por el Comité de Vigilancia, conservar la documentación disponible para consulta, prorratear los consumos comunes con base en el indiviso, otorgar recibo por cada concepto y entregar el estado de cuenta con constancia de recepción. Cotizar "emisión de recibos" como extra es cobrar por algo que la ley ya exige.

Lo que sí queda fuera, y hay que preguntar renglón por renglón:

• Nómina del personal. ¿La administradora es el patrón de vigilancia, limpieza y jardinería, o sólo coordina la nómina que paga el condominio? Es la variable que más riesgo traslada.
• Contabilidad y facturación. Timbrado de CFDI, declaraciones, conciliación bancaria.
• Cobranza judicial. Confirma quién paga al abogado y con cargo a qué fondo.
• Supervisión de obra. Suele cobrarse como porcentaje del proyecto.
• Software de administración. A veces incluido, a veces aparte, a veces pagado dos veces sin que nadie lo note.

Sobre facturación hay una regla verificable: el artículo 35 de la ley quintanarroense obliga a que el contrato establezca que el administrador que reciba contraprestaciones "deberá expedir un comprobante que reúna los requisitos previstos por el Código Fiscal de la Federación". El honorario se factura: pregunta si el monto cotizado ya trae IVA.

El otro lado del trato es la evidencia: estados de cuenta y recibos que salen solos son la diferencia entre un honorario que se renueva sin discusión y uno que se revisa cada asamblea.

Dos condominios con el mismo número de unidades pueden cotizarse con el doble de diferencia. Los factores, ordenados por cuánto pesan:

1. Nómina propia. Si la administradora contrata y paga al personal, asume riesgo laboral y lo cobra.
2. Caseta y turnos. La vigilancia continua no la cubre una persona: implica rol, suplencias, bitácora y supervisión nocturna.
3. Número de unidades. Manda la escala, pero no linealmente: el salto de 20 a 60 unidades pesa mucho menos que el de 60 a 200.
4. Amenidades. Alberca, gimnasio, salón y roof garden añaden mantenimiento, reservas, reglas y conflictos. Cada amenidad es un proceso, no un espacio.
5. Contabilidad y CFDI incluidos o no. El renglón que más veces se compara mal entre dos cotizaciones.
6. Morosidad heredada. Entrar con 30% de cartera vencida es un proyecto de recuperación.
7. Dispersión y rotación. Varias torres o etapas con accesos separados multiplican los recorridos, y el uso vacacional multiplica accesos e incidencias.

Un condominio ordenado se administra más barato: la información ya capturada es tiempo que nadie tiene que facturar. La guía práctica para administrar un condominio recorre esa parte.

Los porcentajes y montos de abajo son entradas del ejemplo, elegidas para que los cuatro modelos cuesten casi lo mismo en un mes normal. No son tarifas de mercado: sustitúyelos por los que estés negociando.

Los datos:

• 48 unidades, cuota promedio de $1,500 al mes
• Cuotas emitidas: 48 × $1,500 = $72,000
• Tasa de cobro 85.4% → recaudación real = $61,488

Los cuatro modelos, en tres escenarios de cobranza:

Mira la primera fila contra las otras tres: tres de los cuatro modelos son planos, el administrador cobra igual si recauda el 70% o el 97%. Sólo el porcentaje sobre lo cobrado se mueve, y se mueve $1,555.20 entre el peor y el mejor escenario, un 39% sobre lo que habría cobrado el mes malo. Ese diferencial es el precio que el condominio le pone a que le importe la cobranza.

En el año, con la cobranza del mes normal, el porcentaje suma $59,028.48 y la cuota fija $60,000: prácticamente empatados. La diferencia no está en el total, sino en qué pasa el mes que las cosas salen mal.

El renglón de software, exacto: con 48 unidades y el precio publicado de Koti de $19 MXN + IVA por unidad al mes, son $912 MXN + IVA al mes; en anual, pagando 10 y usando 12, $9,120 MXN + IVA al año. Es el 1.3% de una cuota de $1,500 y cerca del 1.5% de lo que entró a la cuenta ese mes.

No es burocracia: es lo que hace exigible el acuerdo el día que alguien lo cuestiona.

Ciudad de México. La asamblea tiene la facultad de "Aprobar la contratación del Administrador Profesional y fijar la remuneración; lo cual quedará asentado en el acta de asamblea correspondiente" (artículo 33, fracción III), y el artículo 39 la extiende a las dos figuras: "La remuneración del Administrador condómino o profesional será establecida por la Asamblea General debiendo constar en el acta de asamblea". Si el honorario no está en el acta, no está.

Quintana Roo. Aparece en cuatro lugares que conviene que coincidan: la asamblea lo fija (artículo 31, fracción II); la asamblea aprueba el presupuesto anual "donde se establecerán los honorarios que devengaran el administrador y demás trabajadores" (artículo 31, fracción VIII); el Reglamento trae las "Bases de remuneración, en su caso, del Administrador" (artículo 41, fracción VIII); y la escritura constitutiva consigna el "Nombramiento del administrador, sus remuneraciones en su caso, facultades y poderes" (artículo 9, fracción XI).

Estado de México. Aquí pasa algo distinto: la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México (última reforma del 29 de abril de 2024) no menciona la remuneración del administrador en ninguno de sus artículos. Su catálogo de facultades de la asamblea, el artículo 29, no incluye una fracción para fijarla: el honorario entra por el presupuesto anual de la fracción V y por el reglamento interior. La ley no te respalda sola, así que el contrato, el acta y el presupuesto tienen que hacer todo el trabajo.

Un consejo que ahorra asambleas: aprueba junto con el honorario el formato en que se va a rendir cuentas de él. Un reporte financiero mensual idéntico cada mes convierte la discusión anual en un trámite de cinco minutos.

Si buscaste antes de llegar aquí, ya te topaste con la cifra que circula por todas partes: "entre 5% y 10% de las cuotas". Buscamos su origen el 21 de agosto de 2026 y no encontramos ninguna fuente primaria: ni una encuesta del sector, ni un tabulador de un colegio o una cámara, ni un estudio público. Aparece repetido en artículos del gremio, casi con las mismas palabras y sin referencia; varios advierten en su propio texto que sus cifras "son sólo estimaciones". Eso no vuelve falso el rango — puede describir la realidad — pero sí lo vuelve inverificable, y un número inverificable no debería usarse para negociar un contrato de tres años.

En otros países sí existe la referencia formal: en Argentina las cámaras profesionales publican tablas de honorarios sugeridos por unidad funcional, con fecha y actualización periódica — CAPHyAI y el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba son dos ejemplos. Buscando el equivalente mexicano el mismo día no localizamos ningún tabulador de un colegio, cámara o asociación nacional: aquí la autoridad regula el registro y la capacitación del administrador, no su precio.

Así que la respuesta honesta a "cuánto se cobra en el mercado" es que el mercado mexicano no publica sus tarifas. Lo que sí puedes hacer es forzar comparabilidad tú mismo:

• Pide tres cotizaciones sobre el mismo pliego: mismas unidades, amenidades y turnos de caseta, y la misma respuesta a "¿quién es el patrón del personal?".
• Exige que cada una diga su modelo y su base, no sólo el monto.
• Pide el desglose de lo excluido, con precio de cada extra.
• Confirma si incluye IVA y si el software se factura aparte.
• Pide referencias de dos condominios del mismo tamaño, y llámalas.

Cinco preguntas convierten tres números incomparables en tres comparables. Vale más que cualquier promedio nacional.

De todo el presupuesto, el software es el renglón que puedes dejar cerrado hoy mismo, antes de firmar nada: el precio de Koti está publicado, así que no depende de una cotización.

Son $19 MXN + IVA por unidad al mes, tarifa única, sin escalones por tamaño de comunidad. Por debajo de 40 unidades aplica una cuota mínima de $760 MXN + IVA al mes. Pagando anual, pagas 10 meses y usas 12, y la prueba es de 14 días sin tarjeta. Calcula tu número en la calculadora de precios y llévalo a la asamblea como renglón cerrado, no como un "por definir".

Lo que ese renglón cubre:

• Cargos automáticos de la cuota el día primero, con extraordinarias por unidad.
• Estado de cuenta en PDF que el residente descarga desde su app, y recibo con logo de la comunidad y firma del administrador al aprobar cada pago.
• Morosidad con antigüedad de saldos y recordatorios automáticos antes y después del vencimiento.
• Reporte financiero mensual con ingresos, egresos y balance neto.
• CFDI 4.0 con timbrado automático, como complemento opcional de la plataforma.
• SPEI directo a la CLABE del propio condominio, con el comprobante que sube el residente y la administración aprueba en un clic. Sin comisión de pasarela: el dinero nunca sale de la cuenta de la comunidad.

Una aclaración que preferimos hacer nosotros: el cobro con tarjeta y SPEI dentro de la app del residente está en preparación, no operando. El módulo completo está en herramientas financieras y el panorama por área, en el hub de finanzas.